Ξαφνικά όλα τα επίσημα στοιχεία και δεδομένα δείχνουν πως αναστρέφεται η πτωτική τάση των τελευταίων ετών.
Του Χρήστου Ν. Κώνστα
Όσοι τυχεροί (;) γονείς αναζήτησαν φέτος τον Σεπτέμβρη φοιτητική στέγη για τα βλαστάρια τους, διαπίστωσαν με έκπληξη ότι το κόστος ανέβηκε σημαντικά. Αυτό σημαίνει ότι τα ακίνητα προσφέρουν πλέον απόδοση, έχουν κάποια αξία. Εδώ και περίπου 10 μήνες, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δείχνει σημεία ζωής.
Για πρώτη φορά υπάρχουν επενδυτές στην οδό Ερμού -είναι ο εμπορικότερος δρόμος στη χώρα- που εμφανίζονται ικανοποιημένοι από μία απόδοση 5,5% έως 6% ετησίως, εκδηλώνουν ειλικρινή κι έντονη πρόθεση να αγοράσουν ακίνητα.
Μέχρι πρόσφατα, η απαίτηση για την λεγόμενη «εσωτερική απόδοση» κάθε επένδυσης σε ακίνητα στην Ελλάδα ήταν μεγαλύτερη του 15%. Τώρα όμως η τάση αυτή αναστρέφεται.
Στην υπόλοιπη Ευρώπη, το IRR (Internal Rate of Return) έχει κατρακυλήσει στο 7%-8%. Στην Κεντρική Ευρώπη ένας επενδυτής ακινήτων προσδοκά κατ’ ελάχιστο «εσωτερική απόδοση» της τάξης του 11% έως 12% και στην Ανατολική Ευρώπη τα ποσοστά είναι πολύ υψηλότερα στο 15% έως 17%.
Όταν οι προσδοκίες εσωτερικής απόδοσης μειώνονται σε χαμηλότερα ποσοστά οι επενδυτές έχουν την άποψη ότι η αγορά θα ανακάμψει γρήγορα και ότι τα λεφτά τους είναι περισσότερο ασφαλή.
Στην Ελλάδα μέχρι πρόσφατα, η βαριά φορολογία στα ακίνητα αλλά -κυρίως- ο «επενδυτικός κίνδυνος» της χώρας (το λεγόμενο country risk) απαγόρευαν οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητα αν η προσδοκώμενη απόδοση δεν ήταν διψήφια.
Η τάση αυτή αλλάζει. Προφανώς η αλλαγή ξεκινά από εμπορικούς δρόμους όπως είναι π.χ. Ερμού αλλά οι επαγγελματίες του κλάδου -με ειλικρινή έκπληξη- διαπιστώνουν ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών για κτήρια γραφείων πρώτα αλλά και κτήρια διαμερισμάτων, στο κέντρο των μεγάλων πόλεων αυξάνεται σημαντικά.
Είναι πολύ νωρίς για να προεξοφλήσουμε το τέλος της κρίσης στην αγορά ακινήτων.
Είναι όμως εμφανής η προσδοκία ότι τα σημερινά επίπεδα φορολογίας των ακινήτων θα μειωθούν σημαντικά στο μέλλον (βοηθούν αρκετά και οι προεκλογικές εξαγγελίες τόσο του Πρωθυπουργού όσο και του Αρχηγού της Αξιωματικής Αντιπολίτευσης) αλλά επιπλέον ο κίνδυνος της χώρας (country risk) αν δεν μειώνεται τουλάχιστον σίγουρα δεν αυξάνεται και δείχνει τους τελευταίους μήνες σταθερός.
Τι ακίνητα ενδιαφέρουν σήμερα τους επενδυτές;
Προφανώς πρώτα σε ζήτηση είναι τα τουριστικού ενδιαφέροντος ακίνητα.
Ξαφνικά, όμως, υπάρχει διαπιστωμένη προτίμηση σε κτήρια που μπορούν να αξιοποιηθούν ως μικρά εμπορικά κέντρα κι αυτό σημαίνει ότι κάποιοι προσδοκούν πως η καταναλωτική ζήτηση στην Ελλάδα -στα επόμενα χρόνια- θα αυξηθεί σημαντικά.
Τόσο τα αυξανόμενα μεγέθη των τουριστικών αφίξεων (οι τουρίστες έρχονται βλέπουν θαυμάζουν αλλά και αγοράζουν) όσο και η προσδοκία για ανάκαμψη της οικονομίας συντηρούν τις προσδοκίες για κέρδη από νέου τύπου σύγχρονα εμπορικά κέντρα που συνδυάζουν την κατανάλωση και την «αστική ψυχαγωγία».
Μικρότερο είναι το ενδιαφέρον για γραφεία και τα παραδοσιακά καταστήματα στους κεντρικούς δρόμους ίσως γιατί αλλάζουν σταδιακά οι εργασιακές και καταναλωτικές συνήθειες και στην Ελλάδα.
Αν επιβεβαιωθούν αυτές οι εκτιμήσεις στη διάρκεια του χρόνου, τότε σίγουρα θα ανεβεί σύντομα και αισθητά η ζήτηση για αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους που σήμερα θεωρούνται παραμελημένοι.
Ποιος αγοράζει σήμερα ακίνητα στην Ελλάδα;
Σίγουρα αυτοί που μπορούν να επενδύσουν με χρονικό ορίζοντα 5ετίας και άνω. Όποιος περιμένει να αγοράσει ακίνητο σήμερα και να πλουτίσει μεθαύριο, μάλλον χαμένος θα βγει γιατί η φορολογία στην Ελλάδα δεν αστειεύεται.
Μεγάλο μυστικό κερδοφορίας είναι η χρηματοδότηση. Όποιος ελπίζει να χρηματοδοτήσει την επένδυσή του από το ελληνικό τραπεζικό σύστημα πρέπει να κρατά μικρό καλάθι και να διαθέτει άφθονη υπομονή.
Επιπλέον όλων αυτών, η ελληνική γραφειοκρατία και η απελπιστικά αργή απονομή δικαιοσύνης φέρνουν στην Ελλάδα μόνο μακροπρόθεσμους επενδυτές ενώ απομακρύνουν τους βιαστικούς οι οποίοι σίγουρα μπορούν σε άλλα μέρη του πλανήτη να αποκομίσουν γρηγορότερα κέρδη.
Η Ευρώπη όπως και ο πλανήτης ολόκληρος μπαίνουν σιγά-σιγά στην εποχή που το χρήμα θα ακριβύνει. Στην Ευρώπη η τάση αυτή είναι πιο αργή απ’ ότι στον υπόλοιπο πλανήτη και κυρίως στην Αμερική.
Όσοι επενδύουν σε ακίνητα προτιμούν να αγοράσουν τώρα και να περιμένουν τον υγιή πληθωρισμό παρά να κυνηγούν χίμαιρες αργότερα.
Στην οικονομική θεωρία, ο δανειστικός και καταθετικός τόκος πάντοτε συγκρινόταν και συσχετιζόταν με τις αποδόσεις από επενδύσεις στην αγορά ακινήτων.
Οι επενδυτές σε ακίνητα είναι διατεθειμένοι να αποδεχθούν προσωρινά μια απόδοση χαμηλότερη από τους καταθετικούς/ δανειστικούς τόκους, γιατί προσδοκούν την ανατίμηση (αύξηση) των τιμών των ακινήτων.
Όσο πιο γρήγορα αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων, τόσο πιο χαμηλή είναι και η αποδεκτή απόδοση στα ακίνητα.
Έτσι στις «καλές» εποχές των ετών 2002-2008 μια μέση απόδοση σε ενοίκιο της τάξης του 4%-5% ήταν πολύ ικανοποιητική, μια και που οι τιμές αυξάνονται κατά 10%(+)/έτος.
Σήμερα οι τόκοι είναι μειωμένοι. Ταυτόχρονα οι τιμές των ακινήτων μετά τη συνεχή τους κατιούσα πορεία μέχρι το έτος 2016/2017, τώρα έχει σταθεροποιηθεί, όχι για όλων των ειδών τα ακίνητα, ωστόσο δείχνουν κάποια σημάδια ανάκαμψης, ενώ είναι αξιοπρόσεκτη η αύξηση των ενοικίων.
Ενδιαφέρουσα έρευνα
Με αφορμή τη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, η Ένωση Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδος (ΕΠΠΑ) παρουσίασε μια ενδιαφέρουσα έρευνα, στο περιθώριο υπογραφής συμφωνίας συνεργασίας της ΕΠΠΑ με την Εθνική Ένωση Μεσιτών των ΗΠΑ (National Association of Realtors), που ήταν η τιμώμενη χώρα στη 83η ΔΕΘ.
Και αυτή η έρευνα έδωσε σημάδια ζωής για την αγορά ακινήτων. Το 68% των ακινήτων που αγοράστηκαν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2018 είχαν μείνει για πολύ καιρό στα «αζήτητα». Εμφανίσθηκε όμως κι ένα ποσοστό 32% «φρέσκων» πωλήσεων (ακίνητα που πουλήθηκαν σε λιγότερο από 6 μήνες από την στιγμή της πρώτης δημοσίευσης).
Σε ένα δείγμα 138 συναλλαγών αγοραπωλησίας από ολόκληρη την ελληνική επικράτεια, προέκυψε ότι εξακολουθεί να είναι χαμηλό το επίπεδο χρηματοδότησης. Το 84% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με μετρητά, από τα «έτοιμα». Το ποσοστό αυτό ήταν στο 93% στην προηγούμενη έρευνα της ΕΠΠΑ, δηλαδή φαίνεται πως έχει αρχίσει ο δανεισμός από τράπεζες, αλλά προς το παρόν παραμένει σε πολύ χαμηλά επίπεδα.
Το 87,6% των ακινήτων που πουλήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2018 ήταν παλαιά (από δεύτερο χέρι). Μόλις το 12,4% κατοικήθηκαν για πρώτη φορά από τους αγοραστές, σύμφωνα με την έρευνα της ΕΠΠΑ. Με απλά λόγια η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει στάσιμη και πανικόβλητη απέναντι στον ΦΠΑ 24% που επιβαρύνει δυσβάσταχτα το κόστος αγοράς νεόδμητων ακινήτων.
Το 51,2% των ακινήτων που πουλήθηκαν χρειαζόταν λίγες τεχνικές παρεμβάσεις και το 48,8% εκτεταμένη ανακαίνιση. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές εκτός από τα λεφτά για την αγορά διέθεταν επιπλέον χρήματα για την βελτίωση των υποδομών.
Με βάση την έρευνα οι Έλληνες αποτελούν το 74,2% των αγοραστών κατοικιών.
Γερμανοί και Ελβετοί αγοράζουν εξοχικά. Οι Ισραηλινοί αναζητούν σπίτια για εκμετάλλευση. Οι Κινέζοι αξιοποιούν το πρόγραμμα της Χρυσής Visa.
Προφανώς η εποχή δεν προσφέρεται για πανηγυρισμούς και ενθουσιώδεις στρατηγικές. Όλα τα στοιχεία δείχνουν ωστόσο ότι η αγορά των ακινήτων γυρίζει σελίδα και αναζητεί μια νέα εποχή.
